w , , , ,

Inwestowanie w nieruchomości – fakty i mity

Lekcja wiedzy nt. nieruchomości

Powszechnie przebiło się do zbiorowej świadomości społecznej w naszym kraju, że ‘inwestowanie w nieruchomości’ na terenie Polski to bezpieczna lokata kapitału i to się zawsze utrzyma. Słysząc zwrot inwestowanie w nieruchomości statystyczny Polak wyobraża sobie kupno starego mieszkania mającego do 40 metrów kwadratowych, najlepiej ulokowanego w dużym mieście, podzielenie go na możliwie jak największą liczbę pokoi i wynajmowanie wymieniającej się cyklicznie grupce studentów lub pracowników sezonowych.

Warszawa: Do miasta wracają nieruchomości na Bielanach i Ochocie ...

Gdzieniegdzie pojawi się głos o krótkoterminowym wynajmie w miejscowościach turystycznych czy kupnie gruntu pod przyszłą budowę domu jednorodzinnego ‘żeby leżał i jeść nie wołał’, ale to tyle.

Przeważająca większość rodaków (75%, badanie dla Biostatu) uważa inwestowanie w nieruchomości za dobry pomysł, bezpieczną inwestycję i taką formę uznaje za najlepszą ze wszystkich instrumentów długoterminowego pomnażania majątku. Przyjmując optykę przeciętnego Kowalskiego, który często patrzy na ten i inne rynki poprzez pryzmat twierdzenia ‘na tym nie idzie stracić, wszyscy kupują to ja też’ można odnieść wrażenie, że taka forma nie ma wad i kryzysy jej nie straszne. Informacje te są o tyle zaskakujące, że klasyczny przyszły inwestor nie ma sprecyzowanych planów ani wymagań co do lokalu prócz tego, że chce go wynająć i czerpać z tego zysk; przypomina to raczej owczy pęd niż świadomą decyzję.

Drugą stronę medalu myślenia o rynku nieruchomości a szerzej – aktywów i pasywów finansowych z nim związanych – reprezentują wszelakiej maści świadomi inwestorzy, dla których mrożenie sporych środków własnych na poczet trudnej do zbycia i generującej jednocyfrowe zyski procentowe bryły betonu to marny pomysł.

Większość inwestorów posiadających już pewne pojęcie o lokowaniu kapitału zdaje sobie sprawę, że dywersyfikacja portfela finansowego jest w dłuższej perspektywie rozsądnym rozwiązaniem, ale nieruchomości (jeśli już jakieś posiadają poza własnym lokum mieszkalnym) są w ich portfolio niejako z konieczności, stanowiąc do 8% wszystkich inwestycji. Celem dywersyfikacji jest uniknięcie zbytniego uzależnienia się od jednego źródła dochodu i rynku, natomiast celowa rezygnacja z prospektywnych inwestycji mając centrum życia w kraju oraz nie zakładając żadnego wyjazdu jest lekko nieroztropna. Zakup nieruchomości nie jest dobrym pomysłem w przypadku, gdy planujemy szybki przepływ gotówki, natomiast jako zabezpieczenie pozostałych inwestycji (hipoteka) bądź bardzo modalny ośrodek do kolejnych działań (siedziba firmy, miejsce pobytu, magazyn, miejsce negocjacji, serwerownia, warsztat i parking floty samochodowej, etc.) sprawdza się wyśmienicie.

Nie bawiąc się w zbytni argumentacyjny symetryzm czy wyświechtane banały –prawda leży gdzieś pomiędzy wierszami, a każdy zainteresowany sam stwierdzi, które argumenty przeważają biorąc pod uwagę indywidualną sytuację finansową, potrzeby i ryzyko jakie będzie do zaakceptowania. Inwestowanie w nieruchomości jest taką samą inwestycją jak każda inna, a więc należy się do niej solidnie przygotować i mieć na uwadze, że zawsze jesteśmy w stanie stracić gdy źle dobierzemy instrumenty finansowe do potrzeb rynku oraz potrzeb własnego portfela inwestycyjnego. Martwe okresy i złe decyzje potrafią utopić nawet pozornie ‘niezatapialne’ nieruchomości.

Zacznijmy od tego, że nieruchomościami są nie tylko kawalerki w dużych miastach (brzmi jak banał, statystyki pokazują co innego) a sam rynek daje duży potencjał do wzrostu. Doświadczony inwestor po przeczytaniu poprzedniego zdania pewnie uśmiechnie się pod nosem mając z tyłu głowy dane o tym, jak ‘nagrzany’ był (i jeszcze jest) sektor mieszkaniowy i jak boleśnie zderzył się on z pandemią koronawirusa – spokojnie, spieszę z wyjaśnieniem. Ceny za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego w ośrodkach miejskich dawno już przebiły psychologiczne bariery typowych kupujących, jednak dla osoby chcącej uzyskiwać z nieruchomości godziwą stopę zwrotu nigdy nie było to większym problemem (chyba, że celowali w klienta premium a ten bywa kapryśny); takie lokale nie są dla świadomego rentiera niczym ciekawym.

Zakup drogich mieszkań w dużych miastach można porównać do zainwestowania w zwyżkujące od dłuższego czasu akcje stabilnej firmy dającej dywidendy – wykosztujemy się sporo, wzrosty są niewspółmierne do ulokowanego kapitału i niby wiemy, że w każdej chwili możemy sprzedać i uwolnić trochę pieniędzy na bardziej intratne inwestycje ale mówimy sobie ‘jeszcze wzrośnie i zawsze to pewny zysk’. Takie podejście nie jest pozbawione sensu gdy mowa o swoistym ‘funduszu emerytalnym’ a nam nie chce się już absolutnie interesować rynkiem natomiast w prawie każdym innym wariancie są lepsze rozwiązania.

Niedoinwestowane sektory rynku nieruchomości to w dużej mierze liczne działki gruntowe, lokale znajdujące się w mniejszych miastach (przy dodatnim przyroście mieszkańców) czy zaniedbane kamienice z przeznaczeniem usługowym (obecnie kupowane pod flipy).

Pamiętajmy o tym, żeby wyeliminować możliwie jak największą ilość pośredników, ponieważ każdy chce zarobić. Marża deweloperów sięgają nawet 30%, agenci obrotu nieruchomościami to loteria i często nie biorą żadnej odpowiedzialności za oferty (zabezpieczają się prawnie) a ‘pośrednicy rentierscy’ (podnajemcy) generują de facto stratę netto dla właściciela przy uwzględnieniu kosztów stałych oraz inflacji.

Inwestycja w grunty rolne

Kupowanie gruntów rolnych daje nam bardzo duże możliwości wzrostu jednak wiąże się z długim czasem oczekiwania na zwrot środków. Możemy zdecydować się na dzierżawę, przekształcenie bądź formy mieszane (np. najem infrastruktury pod panele fotowoltaiczne bądź przygotowywanie gotowych działek pod osiedla mieszkaniowe) jednak zawsze należy brać pod uwagę klasę gruntu, położenie a co najważniejsze – formalności. Grunty rolne są obecnie bardzo tanie, jednak wynika to głównie z ograniczeń obrotu taką ziemią, ścisłymi przepisami regulującymi zastosowanie oraz urzędniczym koszmarem w przypadku chęci przekształceń (bohaterowie powieści Franza Kafki poczuliby się jak w domu).

Klasyczny rentier, zajmujący się najmem długoterminowym powinien zainteresować się miastami o liczbie ludności w przedziale 50 do 100 tysięcy gdyż dają one dobrą stopę zwrotu, niespotykaną w większych ośrodkach (w poprzednim roku było to około 12%). Sytuacja nie jest jednak aż tak jednowymiarowa; trzeba pamiętać o tym, by wybierać miasta dobrze skomunikowane, posiadające niskie bezrobocie i dodatni przyrost mieszkańców (urodzenia plus migracje) aby nie skończyć z mieszkaniami w wyludniającym się mieście.

Znacznie lepiej jest posiadać w swoim portfelu rentierskim kilka mieszkań po 100 czy 120 tysięcy złotych dających roczna stopę zwrotu w granicach 10% niż jedno mieszkanie w czołowej dziesiątce polskich miast pod względem liczby mieszkańców, dające pewny ale niski procent zwrotu w granicach 5% (czyli de facto ocierający się o inflację). Nie zawsze zysk z tego typu inwestycji będzie oszałamiający ale praktycznie zawsze dużo lepszy, niż lokata bankowa; jest jednak wiele meandrów prawnych na które trzeba uważać.

Posiadanie wielu tanich mieszkań ma taką zaletę, że dużo łatwiej jest spieniężyć część nieruchomości by przeznaczyć je na inne pozycje portfela inwestycyjnego niż być uzależnionym od sprzedaży jednego lokum (na zasadzie ‘być albo nie być’).

Inwestorzy chcący rozpocząć swój biznes najczęściej wolą wynajmować lokal od kogoś innego, ponieważ sami potrzebują sporej płynności finansowej i wolą wliczyć sobie koszty stałe w działalność operacyjną. Niestety, nie każdy właściciel bez problemu zaakceptuje sporą ingerencję w elewację, montowanie kamer, okablowania i tym podobnych elementów które są niezbędne w dużej części nowoczesnych biznesów, wychodzących naprzeciw rynkowemu popytowi.

Rodzaje działalności takie jak escape roomy czy ‘hotele miłości’ prócz swobody aranżacji wymagają sporo przestrzeni tak horyzontalnej jak i wertykalnej do czego świetnie nadają się wysokie, podupadłe kamienice. Obiekty takie mają najczęściej prawie o połowę niższą cenę za metr kwadratowy od konkurencyjnych mieszkań, leżą w ciekawych lokalizacjach i mają bardzo modalny rozkład (nie ograniczają nas ustalenia spółdzielni czy dewelopera) dzięki czemu możemy przeznaczyć całe piętro pod odpowiadającą nam działalność.

Nieruchomość stanowi także zabezpieczenie interesów właściciela – pod warunkiem, że jej stan prawny to nie żadne szemrane udziały tylko pełna własność ( o tym więcej w innym artykule). Podobnie jak w pozostałych dwóch niedoinwestowanych sektorach rynku nieruchomości, także ten posiada swoje wady: zamiast długiego oczekiwania czy słabych zysków, kupno tego typu instrumentu finansowego może narazić właściciela na dodatkowe koszty związane z remontem, bądź nieprzyjemności prawne, jeśli będziemy nieuważni przy zakupie (przydzielony konserwator, szemrane udziały, ukrywany stan techniczny nieruchomości).

Niezależnie od tego czy naszym celem jest zostać wielkim obszarnikiem ziemskim (marzącym o latyfundiach na Podkarpaciu), świadomym rentierem chcącym zarabiać bez zmartwień czy też aspirującym biznesmenem, który z każdego dostępnego metra kwadratowego jest w stanie wycisnąć maksimum pod inwestycję to powinniśmy się polubić z arkuszem kalkulacyjnym, urzędami i przepisami prawa (nie tylko odnośnie nieruchomości).

W kolejnym artykule skupię się na niezbędnych narzędziach i kalkulacjach które pozwalają zacząć inwestowanie w nieruchomości o niskiej powierzchni pod wynajem (głównie dlatego, że nadal jest to najbardziej popularna gałąź inwestycji w nieruchomości na naszym rynku).

Zobacz także, jak rząd chce opodatkować wszystkich właścicieli gruntów, którzy posiadają działkę 600 mkw lub większą.

3 komentarze

Dodaj odpowiedź

    Jeden ping

    1. Pingback:

    Dodaj komentarz

    Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

    Posłowie oddawali głos przebywając za granicą – technicznie niemożliwe i regulamin zabrania

    Księgarnia

    Podstawowe fakty o czytaniu