Nieruchomości: Jak rozpoznać dobrego najemcę?

Sierpień i wrzesień to dla właścicieli mieszkań na wynajem oraz inwestorów w nieruchomości miesiące nadzwyczaj wytężonej pracy. Większe zaangażowanie wiąże się oczywiście z sezonem najmu i koniecznością wynajęcia swoich pokoi, kawalerek, mikrokawalerek, czy po prostu całych mieszkań.

W trakcie przygotowań do wynajmu wielokrotnie rodzą się jednak pytania – jak właściwie zweryfikować najemcę, aby okres współpracy przebiegł możliwie bezproblemowo, a najlepiej przy zadowoleniu obu stron?

W tym artykule przedstawię Ci kilka sposobów, jak w prosty sposób ustrzec się błędów podczas dobierania najemców do swoich nieruchomości na wynajem oraz na które aspekty i zachowania warto zwrócić szczególną uwagę, biorąc pod uwagę przyszłą, pożądaną bezproblemowość najmu.

PO CO KOMU WERYFIKACJA?

Weryfikacja najemców w sezonie najmu jest nad wyraz istotna, miesiące te bowiem ustalają ton najczęściej do następnego sezonu najmu, zakładając, że podpisujesz umowy roczne (a tak standardowo powinno to wyglądać).

Sierpień i wrzesień to okres największych transferów najemców pomiędzy mieszkaniami, jedne umowy się kończą, a drugie zaczynają obowiązywać. Właśnie z powodu dużej ilości szukających lokum i natężonego ruchu na rynku – największego w ciągu roku – właściciele oraz zarządcy mają niepowtarzalną okazję relatywnie swobodnego wyboru najemców według swoich preferencji i wymagań. Jeżeli zależy Ci na spokojnych, bezproblemowych najemcach (a komu nie zależy!) masz zatem teraz okazję ich znaleźć i naprawdę duże pole do popisu!

Ale jak to zrobić?

Jak ocenić, czy jeden potencjalny najemca jest „lepszy” od innego? Okazuje się, że są na to sprawdzone sposoby, które z dużą dozą prawdopodobieństwa pozwolą Ci uniknąć niepotrzebnych nerwów i zmartwień. Weryfikacja najemców jest aspektem niezwykle istotnym, a często traktowanym po macoszemu przez indywidualnych właścicieli mieszkań na wynajem.

Wielu z nich chce po prostu wynająć dany pokój i „mieć problem z głowy”, wychodząc z założenia, że znają się na ludziach i wszystko będzie dobrze. Przestrzegam Cię przed takim myśleniem! Jeżeli nie chcesz poświęcić wystarczającej ilości czasu i energii na weryfikację oraz dobór sprawdzonych najemców, lepiej skorzystaj z pomocy firmy zarządzającej, zamiast narażać swoje mieszkanie oraz zdrowie psychiczne na przypadkowych lokatorów.

Nie jest to zwyczajnie tego warte, bowiem błędy w tym zakresie potrafią być bardzo kosztowne. W przeciwnym razie powinieneś naprawdę przyłożyć się do swojego zadania. Nieodpowiednio zweryfikowani najemcy to gotowy przepis na kłopoty, które mogą ciągnąć się miesiącami (a nawet latami).

WERYFIKACJA FINANSOWA

Wyróżniam kilka rodzajów weryfikacji, które dotyczą innych zakresów zagadnień, na których można się skupić mówiąc o rozpoznaniu dobrego najemcy. Zakresy te przenikają się wzajemnie i nałożone na siebie dają finalny obraz, który pomaga w podjęciu właściwej decyzji – o rozpoczęciu z daną osobą współpracy lub nie.

Pierwszy rodzaj weryfikacji powinien opierać się na kwestiach formalnych, które mogą, lecz nie muszą, wynikać z zapisów umowy najmu. Jest to na przykład wymóg dostarczenia poręczenia – dokumentu, w którym jedna strona, poręczyciel, zobowiązuje się wobec wierzyciela, że wykona zobowiązanie dłużnika, gdyby ten ostatni sam go nie wykonał. Posiadanie takiego poświadczenia, daje Ci gwarancję płatności, jeżeli nie przez lokatora to przez poręczyciela. Jeżeli Twój potencjalny najemca zgodzi się na dostarczenie poręczenia, może świadczyć to o jego wiarygodności i chęci dobrej współpracy.

Innym rodzajem weryfikacji rzetelności finansowej jest przedstawienie przez najemcę swojej umowy z pracy potwierdzającej legalność zatrudnienia wraz ze wskazaniem oficjalnego pracodawcy. Po pierwsze jest to gest dobrej woli pokazujący otwartość wobec Ciebie, ale po drugie daje Ci wgląd w realne zarobki netto danej osoby, które mogą świadczyć o jej wypłacalności.

Zabezpieczając się pod kątem płatności, nie zapomnij o obowiązku wpłaty kaucji, która jest najbardziej oczywistą i popularną formą weryfikacji rozliczeniowej. Coraz częściej spotykanym zabiegiem jest wymóg podwójnej kaucji, a w wypadku nieruchomości o podwyższonym standardzie nawet wyższej. Gotowość do wpłacenia kaucji uznawana jest powszechnie za podstawowe zabezpieczenie finansowe weryfikujące zdolności materialne najemcy.

WERYFIKACJA OSOBOWOŚCIOWA

Wchodząc we współpracę z obcą najczęściej osobą, jako właścicielowi lub zarządcy powinno zależeć Ci na odpowiednim usposobieniu Twojego przyszłego klienta. Jak wcześniej zaznaczyłem powinno zależeć Ci przede wszystkim na spokojnym i bezproblemowym najemcy, czasami jednak ciężko jest poznać się na nowopoznanym człowieku. W tym celu nie wahaj się poprosić o numer telefonu do poprzedniego właściciela, od którego potencjalny najemca wynajmował pokój. Czasem wystarczy nawet krótka rozmowa, by utwierdzić Cię w Twoim stanowisku lub poznać fakty, w wyniku których nie podpiszesz umowy.

Mówiąc o osobowości, żyjemy w czasach social mediów i jeżeli masz czas, możesz spróbować zrobić mały research w Internecie np. na platformie Facebook. Udostępnione zdjęcia lub informacje często są w stanie dość precyzyjnie oddać aktualny stan dojrzałości i świadomości życiowej danej osoby.

Z doświadczenia wiem, że cechy charakteru najemców takie jak otwartość, komunikatywność, chęć pomocy wpływają na bieżącą współpracę in plus oraz znacznie ułatwiają rozwiązywanie potencjalnych konfliktów. Jeżeli najemca zadaje dużo pytań, ciesz się – masz okazję analizować jego tok myślowy i obserwować na czym mu zależy, czy pyta o dbanie o czystość w mieszkaniu, czy możliwość organizowania imprez co kilka dni.

WERYFIKACJA PREFERENCJI

Rozpoczynając szukanie najemcy i Ty, i najemca macie pewne oczekiwania dotyczące na przykład wieku pozostałych najemców w mieszkaniu, ich płci, trybu życia i pracy. Trzymaj się swoich zasad. Jeżeli wiesz, że w mieszkaniu mieszkają np. osoby z zagranicy, zastanów się, które narodowości mogą mieć dodatkowe powody do kłótni ze sobą. Jeżeli w lokalu mieszkają osoby młode/studenci, wynajęcie jednego z pokoi pięćdziesięciolatkowi nie będzie rozsądne. Reaguj przed pojawieniem się problemów – na tym polega skuteczna weryfikacja.

Nie obawiaj się zapytać o zdanie innych najemców w mieszkaniu. To oni na co dzień będą dzielili przestrzeń życiową z nowym klientem i warto, żeby został on również przez nich zaakceptowany. Jest to szczególnie ważne w wypadku małych dwu-trzy pokojowych mieszkań, gdzie relacje między lokatorami odgrywają znaczną rolę.

A JEŻELI COŚ PÓJDZIE NIE TAK…?

Pamiętaj, że nawet najlepsza weryfikacja, najtrafniejsze pytania i najbardziej godne zaufania dokumenty nie zagwarantują Ci, że dany najemca będzie idealny, a współpraca z nim bezproblemowa. Z doświadczenia wiem, że najemcy rzadko kiedy pokazują swoje prawdziwe oblicze przy rozpoczęciu współpracy.

Warto nadmienić, że zdarza się również i tak, iż w wyniku nagłych nieprzewidzianych sytuacji (np. choroba, śmierć bliskiej osoby, utrata pracy, problemy sercowe) najemca zaczyna zachowywać się w niepożądany przez Ciebie sposób, który przekreśla dalszą bezkonfliktową współpracę. Musisz być na to gotowy. Nie jesteś w stanie wszystkiego przewidzieć, a mając kilka mieszkań na wynajem i wielu najemców, nawet ze statystycznego punktu widzenia błędna weryfikacja, czy problemy z którymś z lokatorów pojawią się szybciej, czy później. Nie zamiataj ich pod dywan, ale staw im czoło samodzielnie lub z pomocą specjalistów – na rynku najmu dzień w dzień, a zwłaszcza w sezonie pojawia się wielu potencjalnych klientów!

Rupert Aleksiejuk

rupert@bezpiecznemieszkania.pl