Nieruchomości: Poradnik początkującego inwestora. Jak skutecznie szukać i znaleźć najemcę w czasach lockdownów i nie tylko?

Obecne czasy rodzą wiele wyzwań zarówno dla inwestorów w nieruchomości, jak i dla właścicieli mieszkań na wynajem. To co już przed pandemią nie było łatwe, teraz, na jeszcze bardziej wymagającym rynku, jest zdecydowanie trudniejsze.

Bądź świadomy, że zwłaszcza w dzisiejszych czasach nie jest to proste i będzie wymagało od Ciebie wiedzy, czasu oraz zaangażowania. Jeżeli działasz samodzielnie – przygotuj się na to. Brak aktywności w tej materii doprowadzi w efekcie do strat finansowych, a jeżeli nieruchomość nie zarobi na czynsz, czy ratę kredytu, będziesz zmuszony pokryć te deficyty z własnej kieszeni. Są jednak konkretne elementy, na które jeżeli zwrócisz szczególną uwagę, zmniejszy się Twoje ryzyko pustostanów. Zachęcam Cię do zapoznania się z nimi, ponieważ analizując nieruchomości, którymi zarządzam, widzę, że dają rezultaty i po prostu działają!

1. ZACHĘCAJĄCE MIESZKANIE

Aby najemca chciał zamieszkać w Twojej nieruchomości, mieszkanie musi być po prostu atrakcyjne. Zadaj sobie pytanie, czy Ty sam np. będąc studentem chętnie wynająłbyś u siebie pokój? Im gorsza prezencja i warunki zamieszkania, tym trudniej będzie Ci znaleźć chętne osoby do współpracy, a np. meblościanka zdecydowanie utrudni Ci znalezienie najemcy.

Przeprowadź remont, zadbaj o odpowiedni standard oraz o funkcjonalność, wyposaż mieszkanie w nowoczesny sprzęt – dzięki tym zabiegom na pewno łatwiej znajdziesz lokatora. Mieszkanie ma być ładne i zachęcać, aby w nim zamieszkać, to absolutna podstawa, w przeciwnym wypadku, aby stać się konkurencyjny, będziesz zmuszony zdecydowanie obniżyć cenę wynajmu.

2. ODPOWIEDNIE OGŁOSZENIE

Wielu właścicieli nie przywiązuje wagi do tego kluczowego aspektu, podczas gdy dla firm zarządzających jest jednym z priorytetów. Właściwe ogłoszenie to Twoja przepustka do zainteresowania ze strony najemców! Upewnij się, że ogłoszenie zawiera szczegółowe informacje dotyczące mieszkania oraz okolicy, że uwydatniłeś zalety lokalizacji (załącz mapkę), a treść jest zwięzła, konkretna i czytelna.

Warto zadbać o profesjonalną sesję zdjęciową z home-stagingiem do wykorzystania w ogłoszeniach. Spacer wirtualny będzie także dodatkowym atutem, chociaż sprawdzi się jedynie w świeżo wyremontowanych nieruchomościach. Ogłoszenie jest pierwszym elementem selekcji zainteresowanych osób, dlatego zadbaj, aby Twoje wymagania były w nim odpowiednio zaznaczone, ale nie przesadzaj z warunkami, aby nie zniechęcić potencjalnych chętnych. Gdzie publikować ogłoszenia?

To zależy od miasta i jego specyfiki, ale zwróć szczególna uwagę na portale takie jak Facebook, OLX oraz gumtree. Aby ocenić, czy Twoje ogłoszenie jest konkurencyjne porównaj je po prostu z innymi, zwłaszcza z ogłoszeniami firm zarządzających – to da Ci odpowiedź, nad czym warto jeszcze popracować i co poprawić.

3. ODBIERAJ KAŻDY TELEFON I KAŻDĄ WIADOMOŚĆ

Każdy telefon się liczy. To w Twoim interesie leży, aby być dostępnym i na bieżąco oraz z uśmiechem odbierać telefony. Często oddzwonienie po kilku godzinach sprawi, że najemca nie będzie już zaineresowany Twoja ofertą, lub – co zdarza się równie często – nie będzie nawet wiedział z jakiego mieszkania dzwonisz. Jeżeli w ciągu dnia pracujesz i nie możesz na bieżąco odbierać telefonów, zadbaj, aby podany w ogłoszeniu numer prowadził do kogoś kto zawsze będzie mógł rozmawiać. To bardzo ważne.

Samo odebranie telefonu to dopiero początek, podczas rozmowy bądź miły, szczegółowo odpowiadaj na pytania i aktywnie zadawaj je ze swojej strony. Pamiętaj, że Twoim celem jest dowiedzieć się, czy dana osoba, aby na pewno jest odpowiednia, aby zamieszkać w Twoim mieszkaniu. Weryfikacja zainteresowanych osób już na tym poziomie pozwoli Ci zaoszczędzić wiele czasu. Bądź gotowy na wynajęcie pokoju czy mieszkania zdalnie – bez oglądania go przez najemcę. Takie propozycje zdarzają się coraz częściej i nie warto odrzucać takich okazji, ale wiedzieć, jak się wówczas zachować i z czym się to wiąże.

4. KAŻDE SPOTKANIE JEST WAŻNE

Jeżeli rozmowa przez telefon przebiegła pomyślnie, zawsze dąż do spotkania w terminie dogodnym najemcy. Zauważ, że obecnie mamy rynek najemcy, a nie właściciela. To Ty musisz dostosować się do swojego klienta. Na spotkaniu pytaj o potrzeby, nawiązuj relację, wykorzystuj umiejętności sprzedażowe oraz miękkie, aby zwyczajnie poznać drugą osobę i sprawdzić, czy jest godna zaufania oraz czy jest wypłacalna. To ważna część całego procesu wynajmu – od trafności

Od Twojej weryfikacji zależy, czy mieszkanie będzie zarabiało, innymi słowy, czy Twój lokator będzie Ci płacił. Z drugiej strony nie możesz być teraz zbyt wymagający, jeżeli chodzi o wybór najemcy, zainteresowanych nie ma przecież zbyt wielu. Bądź tego świadomy.

5. ELASTYCZNA UMOWA NAJMU

Umowa to podstawa w każdych czasach i jej na pewno poświęcę osobny artykuł. To co chcę żebyś zapamiętał to elastyczność w tym zakresie. Bądź gotowy na skreślenie pewnych zapisów, które mogą zaważyć na podpisaniu umowy. Staraj się iść na rękę potencjalnemu najemcy, jeżeli widzisz, że jest godny zaufania. Nie obawiaj się wynająć pokoju na okres nawet 2-3 miesięcy. Lepiej zarobić cokolwiek i dać sobie czas na szukanie najemcy w międzyczasie niż, pozwolić sobie, aby lokum nie generowało dochodu w ogóle.

6. JEDEN NAJEMCA MOŻE PRZEKREŚLIĆ WSPÓŁPRACĘ Z INNYM

Nie podpisuj umowy z każdym i bądź świadomy zależności na rynku najmu. Musisz zdawać sobie sprawę, że podpisanie umowy z trzema chłopakami w mieszkaniu czteropokojowym zagwarantuje Ci praktycznie, że żadna dziewczyna nie będzie chciała już tam zamieszkać. Podobnie jest z wiekiem najemców – młodzi najemcy niechętnie patrzą na osoby po 40 roku życia. Zastanów się również, czy mądre jest wynajęcie pokojów w tym samym mieszkaniu Grekowi i Turkowi z racji na historyczne i mentalne zaszłości między tymi narodowościami. Pamiętaj, że problemy najemców staną się za chwilę Twoimi kłopotami i jeżeli działasz sam – Ty będziesz musiał je rozwiązać.

7. UTRZYMANIE NAJEMCY JEST TAK SAMO WAŻNE

Przedłużanie umów jest równie ważne, co wynajmowanie pokoi. To właściwie to samo. Zadbaj, aby współpraca bieżąca z Twojej strony była bezproblemowa, bądź dyspozycyjny, rozwiązuj problemy najemców, pokazuj że są dla Ciebie ważni – bo są! Pozwalają Ci przecież zarabiać. Nie zapominaj o bieżących naprawach i zadbaniu o złotą rączkę, który w razie potrzeby dokona pilnych napraw.

Jak widzisz istnieją konkretne sposoby, aby zmniejszyć ryzyko pustostanów i nawet na wymagającym rynku najmu znaleźć najemcę szybciej niż inni. Oczywiście – wymaga to chęci, czasu, wiedzy i zaangażowania. Jeżeli nie jesteś na to gotowy nie martw się.

W każdym dużym polskim mieście istnieją wyspecjalizowane firmy zarządzające, które chętnie odciążą Cię w obowiązkach związanych z obsługą najmu, a nawet pomogą znaleźć nowe, atrakcyjne inwestycje na wynajem, przeprowadzą w Twoim imieniu remont i wyposażą mieszkanie. Napisz do mnie, a pomogę Ci skontaktować się z nimi oraz wskażę te godne polecenia. Pamiętaj Twoje mieszkanie na wynajem ma być wynajęte i zarabiać, jeżeli nie zarabia, Ty tracisz.

Rupert Aleksiejuk

rupert@bezpiecznemieszkania.pl