Redakcja VETOMEDIA
Kolejny sezon najmu rozumiany jako lipiec – sierpień – wrzesień coraz bliżej. Dla każdego inwestora w nieruchomości na wynajem to najważniejsza część roku, ponieważ ustanawia ton na kolejne 12 miesięcy oraz pozwala planować stabilne zwroty z najmu.
Istnieje również teoria według której sezon najmu trwa cały rok, niemniej najbliższe miesiące zawsze są kluczowe, zwłaszcza, że ostatnie półtora roku dość znacząco wpłynęło na strukturę rynku, kształtując go w nowych niż dotychczas kierunkach. Jakie są to zmiany, jak przygotować się do najbliższej kampanii wrześniowej oraz czy wynajem mieszkań (również tych w kredycie hipotecznym) dalej się opłaca – tego dowiesz się z mojego artykułu, zapraszam Cię do krótkiej relacji z pierwszej ręki, przygotowanej przez praktyka działającego na warszawskim rynku nieruchomości.
Decyzje gospodarcze związane z koronawirusem, a szczególnie tzw. lockdowny doprowadziły do znacznych przetasowań również na rynku najmu. O ile półtora roku temu mieliśmy do czynienia z rynkiem właściciela, od marca 2020 role się odwróciły i to najemcy rozdają karty. Z racji na zmniejszony popyt na pokoje oraz mieszkania na wynajem będący wynikiem nauczania zdalnego i braku studentów w miastach akademickich, a także ograniczeń w zatrudnieniu w wielu podstawowych branżach, ilość osób zainteresowanych wynajmem znacznie spadła.
Efektem tego jest utrzymująca się do teraz nadpodaż lokali na wynajem, które zalegają na rynku najmu, czekając między innymi na powrót studentów do miast wraz z rozpoczęciem studiów w trybie stacjonarnym. Zmniejszająca się ilość zakażeń oraz plany związane z tzw. Polskim Nowym Ładem zdają się zwiastować, jak oceniają eksperci, unormowanie sytuacji gospodarczej, jednakże wiele się jeszcze może wydarzyć i ciężko o pewność co do najbliższej przyszłości. W tym celu warto być po prostu świadomym szans oraz zagrożeń, tak aby odpowiednio przygotować się na nadchodzący sezon i przejść przez niego maksymalnie dobrze i bezpiecznie.
ZMIANY, ZMIANY, ZMIANY
Inaczej do kwestii samego sezonu podchodzi osoba mająca jedno, czy dwa mieszkania na wynajem, inaczej zaś organizacja zarządzająca kilkuset pokojami. Założenie jest jednak podobne – chodzi o to, aby wynająć wszystkie swoje mieszkania lub pokoje po sensownych stawkach i bez niepotrzebnych problemów. Warto być jednak świadomym zmian, które zaszły na rynku, bowiem to pozwoli nam odpowiednio przygotować się na nadchodzące miesiące.
Przede wszystkim należy uświadomić sobie, że obecnie konkurencja rynkowa jest o wiele większa niż w 2019 roku i właściciele prześcigają się w pomysłach jak zachęcić właśnie do ich mieszkania, są przez to skorzy do ustępstw. Jak zaznaczałem uprzednio, wolnych lokali jest na tyle dużo, że najemcy mogą dyktować zarówno ceny, jak i warunki.
Z moich obserwacji wynika, że potencjalni klienci zwracają szczególną uwagę na standard rozumiany jako ilość pokoi w mieszkaniu. Koronawirus zweryfikował mieszkania wielopokojowe i trzeba to wyraźnie powiedzieć. Podczas gdy np. w 2018 roku mieszkania sześciopokojowe w Warszawie nawet na odległych od centrum osiedlach wynajmowały się bez problemu, o tyle teraz nie jest to takie proste i wymaga wysokich umiejętności sprzedażowych.
Ma to duże znacznie zwłaszcza, że późniejsza obsługa takich nieruchomości rodzi o wiele więcej problemów niż wcześniej, co wymusza opracowanie właściwych sposobów działania, czyli procedur i procesów. Zauważalne jest, że mając na względzie przeżyte oraz potencjalne kwarantanny i lockdowny, najemcy wolą mieszkania mniejsze – zwłaszcza dwupokojowe, szczególnie, że ceny najmu spadły, więc kwoty za takie lokale również są mniejsze. Jako przykład posłużyć może odremontowane – właśnie dwupokojowe – mieszkanie przy ulicy Krochmalnej (Śródmieście) w Warszawie, które na początku czerwca 2021 roku wynajęliśmy zaledwie w ciągu dwóch dni. Nie była to oczywiście stawka „przedcovidowa”, ale satysfakcjonująca właścicielkę.
Niższe stawki są na obecną chwilę naturalną reakcją obronną rynku najmu, czy tego chcemy, czy nie, dlatego walka za wszelką cenę o 50 zł na umowie zwyczajnie nie jest racjonalna. Inną ważną zmianą jest popularność tzw. mikrokawalerek, czyli około 20metrowych mieszkań z osobnym aneksem kuchennym oraz łazienką.
Najemcy obecnie bardziej niż wcześniej cenią sobie prywatność oraz zwracają uwagę na wykończenie, materiały, meble, sprzęty oraz ogólną funkcjonalność swojego nowego domu. Coraz częściej są też gotowi zapłacić za to więcej. Czy trendy te zwiastują kres mieszkań wielopokojowych? Zdecydowanie nie, natomiast prowadzą do tworzenia się grupy najemców-klientów, którzy mają po prostu wyższe oczekiwania i są bardziej wymagający. Jest to naturalna kolej rzeczy na profesjonalizującym się rynku najmu.
PRZYGOTOWANIA DO SEZONU NAJMU
Zmiany, które opisałem w poprzednim wątku wiążą się naturalnie z pewnymi krokami, które warto podjąć przed sezonem, aby zwiększyć swoje szanse na wynajem po satysfakcjonującej cenie. Przede wszystkim pamiętaj o aktualizacji swojej umowy najmu. Jeżeli dysponujesz wariantem „przedpandemicznym”, warto zmienić w nim kluczowe zapisy, aby kontrakt był bardziej przyjazny i zachęcający. O jakich konkretnie zmianach mowa? Pisałem o tym obszernie w jednym z moich ostatnich artykułów.
Czerwiec to również dobry czas na naprawy w mieszkaniu oraz jego odświeżenie, celem przygotowania do optymalnego zaprezentowania swojej wartości w sezonie. Zadbaj, aby mieszkanie było zachęcające dla nowych najemców i nie odkładaj na ostatnią chwilę np. malowania. Mieszkanie podobnie jak ludzie ma tylko jedną szansę na pierwsze dobre wrażenie! Pamiętaj też o wcześniejszym przedłużaniu umów najmu i ewentualnym rozpoczęciu szukania najemców odpowiednio wcześniej. Lokal powinien zarabiać cały czas, nie pozwól mu na niepotrzebny odpoczynek, bo odczujesz to w swoim portfelu.
Analizując rynek najmu, jestem przekonany, że w najbliższych miesiącach decydującą rolę odegrają Twoje umiejętności sprzedażowe oraz zaangażowanie, być może warto przeczytać książkę o zarządzaniu najmem lub rozpisać sobie plan i założenia w ramach danych mieszkań na wynajem. Czerwiec to również ostatni dzwonek, aby – jeżeli nie chcesz zarządzać swoimi nieruchomościami samodzielnie – znaleźć godną zaufania firmę zarządzającą, która przygotuje Twoje mieszkanie do sezonu i kompleksowo odciąży Cię w bieżącej opiece nad nim.
CZY WYNAJEM WCIĄŻ SIĘ OPŁACA?
Spadek cen najmu wraz z zakończeniem ostatniego lockdownu wprawdzie wyhamował, lecz stawki wciąż nie wróciły do swoich poziomów sprzed marca 2020 roku i zauważalne są spadki od kilku do nawet dwudziestu kilku procent. Nie oznacza to jednak, że wynajem jest nieopłacalny, choć można odnieść takie wrażenie.
Wprawdzie duża część najemców nie wróciła jeszcze do największych polskich miast, ale inwestorzy i właściciele, którzy mimo wszystko zadbali o wynajęcie swoich mieszkań czy pokoi, wciąż zarabiają, lecz po prostu mniej. Warto to podkreślić, ponieważ biorąc pod uwagę obecny poziom faktycznej inflacji, zachęca on do inwestowania w nieruchomości w tym na kredyt mieszkaniowy.
Mówiąc wprost, rata kredytu hipotecznego wciąż jest niższa niż przychód z nieruchomości po odjęciu czynszu i podstawowych kosztów nawet przy uszczuplonych stawkach najmu. Potęguje to popularność inwestycyjnego zakupu mieszkań. Jak twierdzą doświadczeni inwestorzy można zakładać, że jeżeli nie dojdzie do kolejnych zamknięć gospodarki, rynek wróci do stawek sprzed pandemii w ciągu najbliższych dwóch lat. Biorąc pod uwagę, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem to działanie długoterminowe, warto długofalowo patrzeć na proces inwestycyjny oraz brać pod uwagę wzrost wartości nieruchomości w czasie.
Życzę Ci powodzenia w nadchodzącym sezonie najmu, a jeżeli potrzebujesz wsparcia przy opiece swoimi mieszkaniami w stolicy lub porady na temat zarządzania nieruchomościami – chętnie służę pomocą!
Zobacz także: Paragwaj idzie śladem Salwadoru? Państwo planuje uregulować bitcoina!
Rupert Aleksiejuk
rupert@bezpiecznemieszkania.pl
