Redakcja VETOMEDIA
Umowy pisze się na złe czasy – z takim stwierdzeniem spotkałeś się pewnie nie raz. Jeżeli chodzi o umowę najmu nieruchomości, odpowiedni dokument jest w większości wypadków gwarantem bezpiecznych czasów, które nawet jeżeli będą „złe” i tak będą dla Ciebie – wynajmującego – relatywnie przewidywalne.
Mimo wszystko na polskim rynku nieruchomości wciąż regularnie spotykam się z brakiem zabezpieczenia w formie umowy najmu. Niestety, najczęściej jest to wynikiem braku doświadczenia i świadomości potencjalnych zagrożeń, chociaż warto zaznaczyć, że samo posiadanie kontraktu z lokatorem nie stanowi zabezpieczenia, o ile umowa nie jest dokumentem pochodzącym z pewnego źródła.
Rynek najmu w Polsce profesjonalizuje się, a ostatnie lata są tego niezbitym dowodem. O ile jeszcze kilkanaście lat temu brak oficjalnej umowy z najemcą był raczej standardem, o tyle teraz zdarza się to zdecydowanie rzadziej, choć ciągle jest to istotna część rynku zwłaszcza w mniejszych miastach, ale nie tylko.
Analizując różne umowy z najemcami, warto natomiast podkreślić, że wiele z nich posiada fundamentalne braki i nieścisłości, co finalnie nie niesie korzyści dla właściciela. Dokumenty takie nie są po prostu pisane przez praktyków, co dla wprawnego zarządcy jest bardzo proste do wychwycenia. To jednak na czym chciałbym skupić się w niniejszym artykule to konkretne zapisy i punkty, na które należy zwrócić szczególną uwagę teraz w czasach rynku już nie właściciela, a najemcy.
Umowa najmu AD 2021 powinna cechować się dużą elastycznością, będąc jednakże wciąż dokumentem, który zabezpieczy Ciebie i Twoją nieruchomość na okres trwania najmu, ale nie odstraszy i nie zniechęci potencjalnego najemcy przed podjęciem współpracy. O jakich zapisach mowa?
1. UMOWA NA OKRES KRÓTSZY NIŻ ROK
Przed pandemią większość umów najmu podpisywanych było na okres 12 miesięcy i stanowiło to swoisty standard na rynku. Najemcy chcący wynająć pokój na okres krótszy mieli poważne problemy z przekonaniem firmy zarządzającej lub właściciela do np. trzymiesięcznego kontraktu.
Nic dziwnego – na rynku była dużo ilość potencjalnych najemców i znalezienie osoby do współpracy na okres dłuższy nie stanowiło większego problemu. Obecnie jednak, jak już podkreśliłem, mamy rynek najemcy i z tego powodu warto zredefiniować swoje wcześniejsze założenia. Jeżeli dany pokój i tak jest pusty, czy nie warto zdecydować się na współpracę, jeżeli najemca oczekuje umowy nawet na dwa miesiące?
Dzięki temu zyskujesz dodatkowy czas na znalezienie docelowego najemcy. A być może uda Ci się przekonać „tymczasowego” najemcę do pozostania w Twojej nieruchomości? O tym jak to zrobić, napiszę w jednym z kolejnych artykułów.
2. BRAK POTWIERDZENIA ZATRUDNIENIA
Podstawowym warunkiem umowy najmu są oczywiście płatności. W tym celu dobrą praktyką firm zarządzających jest z reguły wymaganie od najemcy oficjalnego dokumentu potwierdzającego zatrudnienie oraz często jego legalność.
Warto zastanowić się, czy w obecnej sytuacji gospodarczej podtrzymywanie takiego wymogu nie zmniejszy drastycznie Twojego grona potencjalnych klientów, czy po prostu nie będzie stanowiło problemu nie do przeskoczenia. Pamiętaj, że wiele młodych osób dopiero szuka pracy i żyje z oszczędności lub pożyczonych środków. Być może odpowiednia weryfikacja profilu najemcy lub poręczenie umowy przez osobę trzecią będzie skutecznym substytutem.
3. ROZBICIE KAUCJI NA RATY
To aspekt dyskusyjny. Stara szkoła mówi, że kaucja zawsze powinna być wpłacana w całości podczas podpisywania umowy najmu i – że jest to absolutny warunek do wprowadzenia się. Propozycja rozbicia kaucji na raty nigdy nie była zresztą mile widziana. Z tego powodu proponuję, abyś nie rozbijał kaucji na raty, zainkasował ją w całości, ale na raty rozbił pierwszą płatność.
Gdyby najemca okazał się być nieuczciwym i nie płacił zobowiązań, sądownie nie uzyskasz (lub będzie to trudne) dopłaty do całości kaucji, ale każda faktura zgodnie z umową będzie wymagalna i środki odzyskasz w pełni, z odsetkami (od kaucji nawet gdybyś miał uzyskać brakującą wpłatę, nie będzie odsetek). Płatność ratalna nie powinno stanowić standardu, ale jeżeli jest to element mający zaważyć na podpisaniu umowy uważam, że należy ją rozważyć, elastyczność w tym zakresie może być naprawdę pomocna dla wielu osób szukających pokoju na wynajem. W takiej sytuacji jednak zadbaj o szczegółowy audyt planów, intencji oraz osobowości swojego lokatora.
4. BONUSY W CENIE – SPRZĄTANIE, OC NAJEMCY
Aby zachęcić najemców na wybranie właśnie Twojej oferty, zastanów się co dodatkowo możesz zaproponować najemcy, aby to właśnie z Tobą zdecydował się współpracować.
Niekonwencjonalne bonusy w formie np. nieodpłatnego sprzątania części wspólnych, czy wykupienia OC najemcy w cenie czynszu lub obietnica doposażenia mieszkania mogą wyróżnić Cię od innych ogłoszeń i zadziałać na Twoja korzyść. Bądź jednak świadomy, że niewywiązanie się ze zobowiązań po podpisaniu umowy celem oszczędności nie sprawi, że Twoja współpraca będzie miła i bezproblemowa.
5. MIESIĘCZNE WYPOWIEDZENIE
Długa umowa może zniechęcać najemcę. Z tego powodu umowy najmu przewidują różne warianty wcześniejszego zakończenia jej trwania, czy polubownego rozwiązania. Tym co obecnie mogłoby przekonać najemcę do nawiązania współpracy właśnie z Tobą jest na pewno zapisanie w umowie miesięcznego wypowiedzenia – bez konsekwencji.
Oczywiście jest to ryzyko i niesie ze sobą zagrożenia, ale daje dużą elastyczność i swobodę nowemu najemcy, co naturalnie może działać w dwie strony. Skupiając się jednak na korzyściach, w sposób bezpośredni przedstawia dobrą wolę właściciela i zwłaszcza w obliczu braku pewności w stosunku do przyszłych wydarzeń np. przedłużenia lub nie umowy z pracodawcą czy uruchomienia studiów w trybie stacjonarnym i może wpływać na poczucie bezpieczeństwa najemcy.
6. OBNIŻENIE CZYNSZU NAJMU
To chyba najbardziej oczywista zmiana w umowie. Jeżeli problemem jest cena najmu, zawsze jako osoba decyzyjna, możesz ją zmniejszy. Być może zabieg ten wpłynie na lepszy odbiór Twojej nieruchomości, może zwiększy zainteresowanie, choć uwaga nie zawsze!
Rywalizując niską ceną narażasz się na wątpliwości dotyczące faktycznego stanu mieszkania oraz podejrzenie o ukryte problemy (np. insekty, problematyczni współlokatorzy), które wyraźnie niższa cena ma zamaskować. Pamiętaj również, że niska cena generuje zainteresuje innego typu najemców i niekoniecznie są to osoby, którym będziesz chciał zaufać lub po prostu z nimi współpracować. Wynajęcie pokoju po niskiej cenie może więc paradoksalnie dodać Ci nowych problemów już przy obsłudze bieżącej takiej nieruchomości.
7. TERMIN PŁATNOŚCI ZA CZYNSZ
Standardowym zapisem w umowach najmu jest płatność do 5 dnia miesiąca. Wczesny termin płatności w ujęciu miesięcznym zabezpiecza właściciela oraz daje możliwość sprawnego wyegzekwowania należności jeszcze na początku miesiąca w razie problemów z płatnością. Czy jednak byłby to dla Ciebie aż tak duży problem, jeżeli przelew trafiałby na konto np. 20 dnia miesiąca? Zakładam, że jeżeli na pewno by trafiał – zdecydowanie nie. Czasem kwestia terminu płatności jest ważniejsza niż może Ci się wydawać, dlatego nie obawiaj się pójść na kompromis w tym zakresie.
Sprawdzona w bojach umowa najmu to podstawa – pamiętaj. Zwłaszcza w obecnych czasach nie wszystko jednak – jeżeli chodzi o wynajem – będzie szło po Twojej myśli. Z tego powodu bądź elastyczny i pytaj na czym zależy najemcy, co jest problemem, jeżeli po przeczytaniu umowy rezygnuje ze współpracy. Może okazać się, że punkt sporny możesz zmienić lub nawet skreślić. Badanie potrzeb Twoich klientów wymaga czasu i zainteresowania, ale daje rezultaty i warto to robić. Twoim priorytetem jest podpisanie umowy i generowanie przez nieruchomość dochodu tu i teraz, niezależnie od pandemii.
Jeżeli masz z tym problemy, odezwij się do mnie – chętnie Ci pomogę.
Rupert Aleksiejuk
rupert@bezpiecznemieszkania.pl
