Zakup mieszkania na wynajem. Czy lokalizacja jest aż tak ważna?

Nawet jeżeli nie interesujesz się nieruchomościami możesz mieć obecnie – w lipcu 2021 roku – wrażenie, że z każdej strony słyszysz, że inwestować w nieruchomości warto i trzeba, zaś jeżeli chodzi o mieszkania na wynajem najważniejsza jest lokalizacja. Faktycznie, lokalizacja jest istotna, natomiast rozmawiając z inwestorami w nieruchomości, zwłaszcza w ostatnich miesiącach, jestem zdania, że dla wielu początkujących osób, kwestia usytuowania potencjalnego mieszkania na wynajem zdecydowanie przyćmiewa główną zmienną – zysk z inwestycji.

Zatem czy aktualna lokalizacja to rzeczywiście czynnik numer jeden, od którego powinniśmy zaczynać naszą ocenę potencjału mieszkania i szans zarobku? Należały przyjrzeć się zagadnieniu lokalizacji bliżej, ponieważ chłodne spojrzenie na fakty potrafi pokazać nowe możliwości i zmodyfikować myślenie na takie, dzięki któremu po prostu zarobisz więcej.

Chciałbym zatem podejść do tego zagadnienia z innej strony. O wadze oraz roli lokalizacji mówi obecnie każdy, i początkujący, i zaawansowani inwestorzy w nieruchomości. Z mojej perspektywy oznacza to, że trzeba szukać innych walorów, które pozwolą lepiej zarobić na inwestycji, wypracować sobie mniej oczywiste przewagi, o których nie wiedzą wszyscy.

Cytując Marka Twaina, ilekroć znajdziesz się po stronie większości, zastanów się przez chwilę. Naturalnie nie chcę przez to powiedzieć, abyśmy w ogóle odrzucili kwestię położenia, ale nie kierowali się jedynie tym aspektem. O tym czy i ile zarobisz na inwestycji w daną nieruchomość decydują przecież różne czynniki, między innymi takie jak:

cena ofertowa,
negocjacje,
cena transakcyjna,
standard mieszkania,
rodzaj nieruchomości,
sytuacja na rynku nieruchomości w danym momencie, a zwłaszcza ta dotycząca najmu,
koszty i czas remontu,
sytuacja prawna lokalu,
warunki kredytowe (jeżeli posiłkujesz się kredytem),
plany zagospodarowania terenu (zatem plany rozwoju danego obszaru w ujęciu długoterminowym),
potencjał mieszkania, czyli kreatywne spojrzenie na szanse zarobkowe, które generuje inwestycja (również ze względu na przeznaczenie tzn. najem długoterminowy, krótkoterminowy, FILPy, kwatery pracownicze etc.),
pasywne lub aktywne podejście do inwestycji,
dostęp do wiedzy i sprawdzonych ekspertów.

DOBRA I ZŁA LOKALIZACJA – ALE DLA KOGO?

Jak widzisz aspektów na które warto zwrócić szczególną uwagę poza lokalizacją samą w sobie jest wiele. Jeżeli natomiast skupiamy się typowo na zagadnieniu położenia nie sposób nie wspomnieć o słynnej zasadzie 3L, która dotyczy lokalizacji w danym kraju, lokalizacji w danym mieście oraz lokalizacji na danej ulicy lub w ramach konkretnego budynku. Według niej właściwy dobór usytuowania nieruchomości jest kluczowy bowiem istnieją lokalizacje lepsze i gorsze.

Zatrzymajmy się w tym momencie. Naturalnym jest, że położenie bezpośrednio wpływa na zainteresowanie danym mieszkaniem oraz generuje konkretną grupę docelową Twoich klientów. Z tego powodu jeszcze przed zakupem nieruchomości jesteś w stanie dość precyzyjnie określić czy dana nieruchomość będzie cieszyła się popularnością wśród rodzin, osób pracujących, osób z zagranicy, czy studentów.

Każdy z odbiorców Twojej przyszłej oferty ma różne oczekiwania, w tym naprawdę różne oczekiwania odnośnie lokalizacji. Jeżeli kupujesz nieruchomość na dużym rynku np. w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu możesz być pewien, że Twój docelowy klient tam jest NIEZALEŻNIE od lokalizacji. Pamiętaj, każda lokalizacja – zwłaszcza w normalnych czytaj nielockdownowych warunkach – znajdzie swojego adoratora, o czym wielokrotnie przekonałem się pomagając inwestorom i właścicielom w Warszawie.

Zazwyczaj „zła lokalizacja” jest wymówką samego właściciela, który nie widzi potencjału w swoim mieszkaniu lub nie ma ochoty zajmować się nim samodzielnie. Jeżeli zaś myślisz dopiero nad zakupem mieszkania na wynajem odpowiedz sobie na jedno proste pytanie. Co powinno być dla Ciebie najważniejsze? Odpowiedź to: dochód, czyli ile faktycznie zostanie Ci w kieszeni. Czy warto więc kupować mieszkanie na wynajem w ścisłym centrum miasta, jeżeli nie jest to akurat okazja cenowa? Sprawdźmy!

ŚRÓDMIEŚCIE VS. DZIELNICE NIECENTRALNE

Porównując stawki transakcyjne w centrum Warszawy w odniesieniu do stawek najmu, które są obecnie osiągane nawet przez wytrwanych zarządców nasuwa się jeden główny wniosek. Jeżeli liczysz na zwrot z inwestycji na wynajem długoterminowy w przeciągu około 15 lat, nie opłaca Ci się inwestować w Śródmieściu – chyba, że mamy do czynienia z okazją inwestycyjną.

Centrum ma oczywisty plus w postaci lokalizacji, jednak jeżeli naszym celem nie jest jedynie wzrost wartości nieruchomości w czasie, ale również przekalkulowany wspomniany zwrot z inwestycji w postaci comiesięcznego cashflow sugeruję zainteresowanie się dzielnicami, które zlokalizowane są nieco dalej – Targówek, Bemowo, Bielany czy Włochy. Warto w tym miejscu podkreślić, że każdy inwestor ma różne obserwacje rynkowe i często odmienne doświadczenia, ja natomiast piszę o faktach z mojego podwórka.

Zatem rzeczywiście trudniej, porównując do Śródmieścia, jest wynająć mieszkanie pięciopokojowe na warszawskich Włochach, a cena za pokój jest niższa niż w Centrum ALE kupić mieszkanie, które nadaje się do takiego zaaranżowania można tam zdecydowanie taniej i ostateczny zwrot z inwestycji jest na korzyść dzielnicy niecentralnej. Zostając przy Włochach, niewielu inwestorów wie, że na kilku osiedlach tej dzielnicy nie ma wiele ładnych i konkurencyjnych cenowo pokoi (opinie m.in. naszych najemców), dlatego wynajem pokoi w okolicach np. Starych Włoch nie jest aż tak bardzo trudniejszy niż w Śródmieściu Północnym jak mogłoby się wydawać, oczywiście posiadając odpowiednie zaplecze umiejętności sprzedażowych.

Dość powiedzieć, że w czasach lockdownów wiele mieszkań w ścisłym centrum Warszawy długo nie mogło znaleźć swoich najemców i lepsza lokalizacja nie była czynnikiem decydującym o wynajmie.

KIEDY WARTO „ZMIENIĆ” LOKALIZACJĘ?

Jak zaznaczałem lokalizację w dużych miastach zawsze można obronić. Bywają jednak sytuacje kiedy zwyczajnie kosztowałoby to zbyt wiele czasu i pieniędzy, choć wówczas wpływ na całokształt ma przeważnie kilka czynników, a nie samo położenie.

Warto wówczas sprzedać posiadane mieszkanie na rzecz zakupu innego, które będzie generowało wyższy dochód. Przy takich decyzjach myśl jednak długoterminowo i najlepiej posiłkuj się opinią lokalnych ekspertów. W Warszawie warto zwrócić uwagę na planowe stacje i linie metra oraz nowe przystanki tramwajowe, które są w zamyśle planistów miejskich na najbliższe lata. Jako przykład posłużyć może mieszkanie na Bemowie, które kupowaliśmy z inwestorem w 2017 roku mając w perspektywie planowaną stację metra w okolicy.

Poza rentownością mieszkania, która znacznie wzrosła po remoncie i przystosowaniu go do potrzeb sześciu pokoi, wartość nieruchomości przez niecałe 4 lata wzrosła w czasie o około 150 tys. złotych. Przydatna jest również wiedza o inwestycjach prywatnych w okolicy, czasami bowiem może okazać się, że z jakichś powodów warto wstrzymać się lub spieszyć z podjęciem decyzji.

Na zakończenie pragnę podkreślić, że nawet najlepsza lokalizacja nie zagwarantuje Ci, Drogi Czytelniku, pewnych zwrotów. Każda inwestycja niesie ze sobą znamiona większego lub mniejszego ryzyka, które niejednokrotnie trudno przewidzieć. Do czego Cię jednak zachęcam, to otwarte myślenie i nieskupianie się wyłącznie na położeniu, gdyż przykładając zbyt dużą wagę do lokalizacji ominie Cię w ten sposób niejedna nieruchomość warta uwagi.

Rupert Aleksiejuk

rupert@bezpiecznemieszkania.pl