Inwestowanie w nieruchomości: pasywne czy aktywne?

Wiele osób będąc już nawet zdecydowanym na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych nie zastanawia się jednak nad koncepcją inwestowania. Na rynku często panuje obiegowy trend, który można zawrzeć w słowach „najpierw kupię mieszkanie, a potem się zobaczy”. To duży błąd, przez który zazwyczaj traci się i nerwy, i pieniądze.

Wybranie odpowiedniej i zgodnej z Twoimi celami formy inwestowania w nieruchomości, powinno być bowiem pierwszym zagadnieniem, które należy ustalić, aby inwestycja była inwestycją, a nie „solą w oku”.

Planowanie to skuteczny sposób na uniknięcie błędów, dlatego „poniedziałek warto zacząć już w sobotę”. Współpracując z osobami inwestującymi w nieruchomości zauważam wyraźną różnicę pomiędzy poczatkującymi, a doświadczonymi Inwestorami.

Polega ona przede wszystkim na tym, że wprawni Inwestorzy zarabiają na nieruchomościach, a początkujący toną w problemach. Różnica polega na planowaniu, lub jego braku. Inwestorzy, którzy zarabiają na swoich nieruchomościach mają jasny cel, do którego dążą i wiedzą jak go osiągnąć. Mają po prostu doświadczenie i wiedzę z poprzednich inwestycji. Debiutanci zaś z racji braku praktyki nie posiadają konkretnej wizji, a często po prostu zwykły zamysł, początkową koncepcję realizacji, bez świadomości konsekwencji, ponieważ zwyczajnie ich nie znają. Przecież dopiero zaczynają – to powszechne, dlatego jeżeli chcesz inwestować w nieruchomości, ale nie chcesz poświęcać na to czasu – odezwij się do mnie, chętnie Ci pomogę.

Oczywiście, w dzisiejszych czasach mamy youtube, książki czy szkolenia stacjonarne oraz online, natomiast mam tu na myśli świadomość procesu inwestowania w nieruchomości, zrozumienie etapów oraz ich wagi w całym przedsięwzięciu. Ktoś może zacytować górala, instruktora narciarstwa z Wojny Domowej „jak się nie wywrócisz to się nie nauczysz”, jednak uprzytomnić sobie co jest dla nas najlepsze możemy dosyć wcześnie i naprawdę skutecznie. Potrzebujemy wziąć na warsztat kilka kluczowych zagadnień, które podpowiedzą nam, co będzie dla nas najlepsze – działać samodzielnie, czytaj inwestować aktywnie, czy skorzystać z pomocy doświadczonych ekspertów i lokować kapitał pasywnie.

1. INDYWIDUALNY CEL I PLANY NA PRZYSZŁOŚĆ

Przede wszystkim zadajmy sobie pytanie o nasze cele i te związane z nieruchomościami i te życiowe generalnie. Zajmowanie się mieszkaniem na wynajem zwłaszcza, jeżeli jest to mieszkanie wielopokojowe, a już szczególnie kiedy mamy kilka nieruchomości w portfelu to po prostu praca, którą trzeba wykonać. Jeżeli naszym założeniem jest skupienie się na głównym zajęciu np. pracy na etacie lub chcemy poświęcić się rodzinie warto zastanowić się nad priorytetami.

Wielu inwestorów z założenia dąży do pełnej bezobsługowości i nie chce w ogóle aktywnie uczestniczyć w żadnym etapie począwszy od znalezienia nieruchomości, poprzez negocjacje cenowe, remont, wyposażenie, wynajem oraz bieżącą obsługę najmu.

Ważny aspekt to docelowa ilość nieruchomości. Jeżeli chcemy zakupić jedną, czy dwie kawalerki powinniśmy dać radę samodzielnie nimi zarządzać być może kosztem maksymalnego dochodu generowanego przez inwestycję, ale jest to jak najbardziej wykonalne. Jeżeli natomiast dążymy do rozwiniętego portfela nieruchomości już na początku jasne będzie, że nie damy sobie rady sami i kompleksowa firma zarządzająca będzie nam niezbędna.

Warto zadać sobie sztampowe, jednak istotne pytanie – jak widzę swoje życie za 5 czy 10 lat. Co wtedy planuję robić, gdzie prawdopodobnie będę mieszkał, czy dana nieruchomość ma być przekazana moim dzieciom, aby tam zamieszkały, czy chcę ją sprzedać w najbliższej przyszłości, czy raczej pozostanie w rodzinie na kolejne pokolenia jako zabezpieczenie, jakie oczekiwania finansowe wiążę z poszczególnymi inwestycjami i czy dam radę zrealizować je samodzielnie na profesjonalizującym się rynku najmu szczególnie w dużych polskich miastach. Świadome podejście klaruje również nasze możliwości i wykonalność powziętych założeń inwestycyjnych.

2. DOSTEPNOŚĆ CZASOWA                           

Jak zaznaczyłem w poprzednim wątku, inwestowanie w nieruchomości to praca do wykonania, po prostu kolejne zajęcie, które generuje konieczność poświęcania na nie należytej uwagi. To istotny aspekt, ponieważ nie każdy potencjalny inwestor ma na to zwyczajnie czas. Pamiętajmy że samo znalezienie odpowiedniej nieruchomości, w satysfakcjonującej nas cenie oraz spełniającej określone parametry może potrwać kilka miesięcy.

Osobiście znam inwestorów, którzy pierwszej nieruchomości na wynajem szukali ponad rok. Odnoszę wrażenie, że poczatkujący inwestorzy nie zdają sobie sprawy, że o ile nie kupują tzw. gotowca inwestycyjnego (czyli nieruchomości już znalezionej, wyremontowanej, wynajętej i pracującej) czeka ich również remont mieszkania, który często nie jest prosty, a znalezienie odpowiedniej (i wolnej!) ekipy remontowej oraz nadzorowanie jej prac to często zadania o wiele trudniejsze niż się nam wydaje, jeżeli zależy nam na solidnym efekcie.

Dość powiedzieć, że godne polecenia ekipy remontowe pierwsze wolne terminy mają najczęściej za kilka miesięcy od teraz. Nie chcę w tym momencie zrażać do samodzielnego, aktywnego inwestowania w nieruchomości, natomiast jeżeli wiesz, że już teraz trudno Ci znaleźć czas na odpoczynek, czy dodatkowe zajęcia lub np. lubisz podróżować, zastanów się dwa razy czy powinieneś dodawać sobie kolejne aktywności.

Piszę o tym również dlatego, że po zakupie mieszkania, które chcemy wynajmować, a które wymaga remontu i późniejszej bieżącej opieki, od razu pojawiają się bieżące koszty, takie jak czynsz administracyjny czy rata kredytu (jeżeli przy zakupie posiłkowaliśmy się kredytem hipotecznym). Oznacza to, że dopóki mieszkanie będzie „stało” i czekało, aż się nim zajmiemy, dopóty my będziemy po pierwsze tracili pieniądze własne, a po drugie nieruchomość nie będzie generowała dla nas żadnego zysku.

3. WŁASNA OSOBOWOŚĆ

Wbrew pozorom to jakimi osobami jesteśmy, jakie mamy usposobienie również przy inwestowaniu w nieruchomości odgrywa dość ważną rolę. Dlaczego? Ponieważ są osoby, które zdecydowanie powinny myśleć wyłącznie o inwestowaniu pasywnym i odwrotnie, wielu inwestorów jest stworzonych do działania w pojedynkę.

Jeżeli jesteś osobą, która nie lubi zawracania sobie głowy, wolisz delegować zadania, nie skupiasz się na szczegółach i nie jesteś z natury dokładny, a przy tym raczej stronisz od budowania relacji z ludźmi, bieżąca obsługa mieszkania na wynajem nie będzie dla Ciebie ani łatwa, ani miła. W efekcie Twoje rezultaty nie będą zadawalające, Ty będziesz się irytował, tracił jeszcze więcej swojego czasu i w efekcie powstaje błędne koło. W takiej sytuacji lepiej po prostu skorzystać z kompleksowej pomocy innych, dla których nieruchomości są po prostu dobrą zabawą i sposobem na życie.

Z drugiej strony, jeżeli jesteś zdeterminowany, wszystko musi być zawsze po Twojemu, jesteś szczegółowy, masz czas i zacięcie – aktywne inwestowanie może być formą dla Ciebie. Wówczas masz pełną kontrolę i odpowiedzialność nad swoim mieszkaniem na wynajem i to Ty podejmujesz wszystkie decyzje.

Z doświadczenia wiem, że osoby tego typu dość dobrze odnajdują się w zarządzaniu mieszkaniami, potrafią również kontrolować ekipę remontową, czasami decydują się wręcz na remont własnymi rękami! Jeżeli planujesz oddać swoje mieszkanie w opiekę firmie zarządzającej, ale mimo wszystko chcesz ją kontrolować i interesujesz się mieszkaniem, rozważ samodzielne zarządzanie. Bez sensu płacić komuś, jeżeli i tak to Ty chcesz decydować o wszystkim i nie pozwalasz się odciążyć w myśleniu o nieruchomości.

4. POTRZEBA EDUKACJI

Wiedza to potęga również w inwestowaniu w nieruchomości. Samodzielna praca może dawać dużo satysfakcji, ale pod warunkiem, że jest wykonywana właściwie i daje pożądany efekt. Żeby tak było potrzebujemy zdobyć wiedzę, edukować się na profesjonalizującym się rynku nieruchomości, tak aby być konkurencyjnym, by rozumieć zmiany i móc się do nich dostosować.

Przykład może stanowić pandemia koronawirusa. Dobrze zorganizowane firmy zarządzające nieruchomościami mają z reguły lepsze wyniki rozumiane jako mniejsza ilość wolnych pokoi w porównaniu do właścicieli indywidualnych. Mówiąc o posiadaniu mieszkań na wynajem pamiętajmy, że celem nadrzędnym jest zysk. Jeżeli ktoś potrafi zrobić coś lepiej od nas – ponieważ ma większą wiedzę i możliwości – a przy tym my nie będziemy musieli ponosić dodatkowych obciążeń w postaci regularnego śledzenia rynku, uczestnictwa w szkoleniach, zakupu aktualnych umów najmu z wprowadzonymi nowinkami, być może jest to dla nas dobre rozwiązanie.

Faktem jest, że ostatnie lata przyniosły dynamiczny rozwój również w zakresie zarządzania mieszkaniami, w tym momencie jest to wielopłaszczyznowy biznes, który z każdy rokiem profesjonalizuje się coraz bardziej. Ewidentnie podążamy w kierunku Zachodu, gdzie większość mieszkań na wynajem zarządzanych jest przez zawodowe agencje, świadczące usługi na najwyższym poziomie takie jak utrzymywanie odpowiedniego stanu technicznego i bieżących napraw w mieszkaniu, dbanie o wysoki standard i wyposażenie nieruchomości, przygotowanie sesji zdjęciowej, home stagingu, spaceru wirtualnego i odpowiednich treści ogłoszeń, właściwą weryfikację najemców, pilnowanie rozliczeń czy bieżące rozwiązywanie problemów najemców.

5. SPRAWDZONE KONTAKTY

Samodzielne inwestowanie w nieruchomości zwłaszcza takie, które wiąże się z generalnym remontem potrafi naprawdę dużo nauczyć. To doświadczenie, które przydaje się w życiu i rozwija. Niezależnie czy zdecydujemy się działać we współpracy z kompleksową firmą czy „załatwiać” wszystko samodzielnie, zadbajmy o sprawdzonych ekspertów. Na rynku nietrudno o ekipy remontowe, które porzucą nasze mieszkanie przy pierwszych sprzeczkach, pośredników nieruchomości bez doświadczenia, czy firmy zarządzające obiecujące gruszki na wierzbie. Nie wszystko złoto co się świeci.

Dlatego weryfikuj tych, z którymi chcesz współpracować. Ważne są tu wiarygodne rekomendacje od innych klientów, polecenia z godnych zaufania grup skupiających inwestorów, jak na przykład środowisko Absolwentów Piotra Hryniewicza. Pytaj o numer telefonu do innych inwestorów współpracujących z daną firmą. Pamiętaj – robisz to dla siebie, aby zabezpieczyć siebie, nie chcesz wejść na minę, a w dzisiejszych czasach niestety nie trudno o błąd. Jak długo dana firma działa na rynku, czym może się pochwalić, jak wygląda jej umowa? Nie ufaj od razu – sprawdzaj.

Pasywne i aktywne formy inwestowania to dwa różne światy. Warto rozumieć z czym się wiążą i co będzie dla Ciebie najlepsze. Przestrzegam Cię przed wiarą w mityczny dochód pasywny, jeżeli chodzi o nieruchomości.

Zarabianie z nieruchomości to systematyczna praca do wykonania, która jak każda inna wymaga doświadczenia i zaangażowania, zwłaszcza jeżeli chcemy maksymalizować zyski, a ograniczać straty. Ktoś ją musi wykonać. Naturalnie większość inwestorów w nieruchomości dąży do maksymalnej bezobsługowości swoich inwestycji, natomiast kosztuje to wynagrodzenie firmy zarządzającej. Ważne pytanie, z którym chcę Cię zostawić to, co ma dla Ciebie większe znaczenie – Twój czas, którego nie poświęcisz na zarządzanie mieszkaniem, czy 15-20% więcej zysku z nieruchomości?

Rupert Aleksiejuk

rupert@bezpiecznemieszkania.pl