Zanim zainwestujesz – poradnik dla początkującego rentiera

Powodów inwestowania w nieruchomości jest wiele – chęć zapewnienia sobie funduszu emerytalnego, płynności finansowej czy choćby dywersyfikacji aktywów. Niezależnie od pobudek, jakie nami kierują, pewne kroki oraz wybory pozostają absolutnie niezmienne ze względu na specyfikę zagadnienia. Najbardziej rozpowszechnionym sposobem inwestowania pieniędzy na rynku nieruchomości w Polsce jest najem mieszkań, a mimo tego wielu inwestorów (nie tylko początkujących) popełnia liczne błędy w tej materii.

Dobrze jest mieć na uwadze fakt, iż każda inwestycja obarczona jest ryzykiem – nawet taki 'pewniak’ jak nieruchomości. Całkiem możliwe, że ulegamy fałszywemu przekonaniu, które utożsamia powszechność z bezpieczeństwem, przyczyniając się tym samym do powstania bańki na danym rynku.

Aspektem, który stanowi zarówno podstawę jak i szkielet całej inwestycji jest rentowność. Przestrzegam przed ‘hurraoptymizmem’, ponieważ bardzo łatwo jest ulokować spore środki w trudnej do zbycia bryle betonu. Sprzedający często mają gotowe, podrasowane tabelki dotyczące stopy zwrotu z inwestycji – należy zawsze podchodzić do nich z dużą ostrożnością. Estymacje pośredników rzadko kiedy uwzględniają martwe okresy, podatek od najmu, ubezpieczenie czy bufor pieniężny na naprawy. Najlepszym rozwiązaniem jest samodzielne stworzenie prostego dokumentu w arkuszu kalkulacyjnym, dzięki któremu obliczymy swój realny zysk procentowy a dodatkowo będziemy mieć kontrolę nad opłatami.

Słowem wstępu o podatkach

Typowy inwestor szuka tak zwanego 'gotowca inwestycyjnego’ w dużym mieście, czyli mieszkania gotowego do zamieszkania (lub już z lokatorami płacącymi czynsz); inwestycje takie są często średnio konkurencyjne lecz gwarantują minimalny nakład uwagi i czasu by utrzymywać rentowność w okolicach 5% stopy zwrotu. Zysk z wynajmu długoterminowego (dochód, nie przychód) w małych i średnich miastach waha się w granicach 6 – 12% i przeprowadzając symulacje zwrotu powinniśmy uzyskać od 7 – 10% . Górna granica nie jest tak łatwa do osiągnięcia, szczególnie gdy mówimy o znacznym spowolnieniu gospodarczym, natomiast dolna (wielkomiejska) niezbyt skłania do mrożenia sporych środków. Inwestowanie w najem długoterminowy przypomina po części klasyczną bankową lokatę, także miejmy na uwadze inflację i uwzględnijmy ją w rocznych estymacjach.

Kwestią wyboru odpowiedniej stawki podatkowej zajmę się w osobnym artykule, gdyż ilość wariantów i możliwości jest znacząca. Orzecznictwo sądów w Polsce dotyczące kwestii opodatkowania najmu absolutnie nie jest jednoznaczne, co tylko podgrzewa atmosferę i powoduje niepotrzebne precedensy.

Zamiast rozwijać zawiłości podatkowo-legislacyjne, nakreślę jedynie rozwiązanie najbardziej optymalne dla początkującego rentiera. Wybór stawki podatkowej, o ile w naszej sytuacji w świetle prawa go posiadamy, nie jest wcale oczywisty, gdyż najniższa stawka ryczałtowa (8,5%) nie pozwala na ulgi i odliczenia kosztów remontów, natomiast świetnie sprawdza się wtedy, gdy mamy jedno lub dwa mieszkania na wynajem. Przeciętny wynajmujący, posiadający w swym portfelu inwestycyjnym do dwóch mieszkań i zarabiający głównie na etacie czy też prowadzący małą firmę nie ma się jednak czym w tej kwestii martwić – może śmiało optować za najniższą stawką.
Ryczałt ma kilka niezaprzeczalnych zalet i jest bardzo popularny wśród początkujących rentierów.

Nie obciąża on aż tak kieszeni płatnika, wystarczy raz w stosownym terminie złożyć oświadczenie do urzędu, gdyż nie trzeba go ponawiać i można rozliczać się z niego właściwie dowolnie (miesięcznie, kwartalnie, półrocznie, rocznie). Wybierając taką formę rozliczenia trzeba tylko pamiętać, by złożyć do marca także PIT 28 i nie przekroczyć 100 tysięcy złotych rocznie przychodu z tytułu najmu (inaczej wpadniemy w ogólny próg podatkowy).

Jeśli nie złożymy stosownego oświadczenia do Urzędu Skarbowego, wszelkie przychody z najmu zostaną automatycznie objęte opodatkowaniem na zasadach ogólnych a to nie jest korzystne dla początkującego rentiera. Prawdopodobnie znajdą się i tacy, którzy będą woleli zupełnie uniknąć podatków; jest to zrozumiałe ale w tym wypadku niestety bardzo krótkowzroczne.

Wynajmując komuś mieszkanie ryzykujemy, że ‘przychylny’ nam sąsiad lub zirytowany najemca mogą narobić nam poważnych problemów. Karą za brak opłacenia podatku jest w tym wypadku mandat wynoszący maksymalnie tyle, co podwójne minimalne wynagrodzenie za pracę plus konieczność opłacenia zaległego podatku z domiarem odsetek. Całkowita kwota kary przy założeniu, że wynajmujemy mieszkanie w małym mieście, wyniesie mniej więcej tyle, co ponad sześć lat sumiennego odprowadzania podatku od wynajmu za owo mieszkanie.

Jak ujarzmić opłaty stałe

Kwota opłacanego przez nas co miesiąc czynszu do wspólnoty (bądź spółdzielni) powinna odpowiadać realnemu zapotrzebowaniu. Jeśli do tej pory zamieszkiwaliśmy lokal sami a teraz planujemy go wynająć pięcioosobowej rodzinie to w sposób naturalny eksploatacja nie będzie odpowiadała wcześniejszym ustaleniom. Dobierając odpowiednią ilość najemców do warunków lokalu, jesteśmy w stanie uzyskać także dość solidne nadpłaty (przy założeniu że nowi lokatorzy nie będą z rozmysłem działać na naszą szkodę). Oszczędności w tej materii mogą sprawić, że nie będziemy musieli płacić średnio trzech bądź czterech czynszów do wspólnoty w skali roku.

Kwestią sporną pozostaje branie na siebie odpowiedzialności za podłączenie i utrzymanie mediów nie ujętych w rozliczeniu ze spółdzielnią. Umowa na dostarczenie, przesył oraz zużycie prądu najczęściej jest podpisywana przez właściciela mieszkania, natomiast Internetem i telewizją najemcy zajmują się we własnym zakresie. Takie podejście nie jest jednak regułą i coraz większa liczba rentierów podpisujących umowy długoterminowe decyduje się pozostawić kwestię wszelakich mediów dodatkowych po stronie lokatorów, gdyż nie chcą oni zostać z niezapłaconymi rachunkami.

Generalnie chcąc rozliczać się z najmu na zasadach ogólnych i mając sporą rotację lokatorów będzie lepiej, jeżeli wszystkie rachunki będą przychodziły na nasze nazwisko zaś analogicznie jeśli posiadamy wieloletnich lokatorów 'ryczałtowych’ – zostawmy to im. Gdyby trafiło na zapominalskich – możemy zasugerować bankowe zlecenie stałe.

Zależnie od wartości sprzętów znajdujących się w mieszkaniu, powinniśmy pomyśleć także o odłożeniu pewnych funduszy na ich konserwację – szczególnie, jeśli nie korzystamy z formalnej amortyzacji (więcej w kolejnym artykule dotyczącym stawek podatkowych tyczących się najmu).

Bufor bezpieczeństwa nie ma nic wspólnego z kaucją pobieraną przy podpisywaniu umowy, gdyż jedno służy obronie przed niesolidnym najemcą a drugie przed normalną eksploatacją sprzętów znajdujących się w lokalu. Trudno ustalić sztywną kwotę w kwestii amortyzacyjnej, ale rozsądne jest przeznaczać na poczet konserwacji około 10% każdego miesięcznego czynszu. Jeśli chodzi o kaucję zwrotną to celem realnego zabezpieczenia własnych interesów, konieczne by było pobranie na wstępie podwojonego miesięcznego czynszu, natomiast standardem rynkowym jest kwota jednego, pełnego czynszu z opłatami.

Biorąc pod uwagę, że prawo w Polsce traktuje najemców lepiej, niż prawowitych właścicieli, najlepiej by było brać czynsz za rok najmu z góry przy podpisywaniu umowy acz jest to kwestia na osobny artykuł. Korzystanie z ‘dobrowolnej amortyzacji’ w przypadku rozliczania się za pomocą ryczałtu, pomaga uniknąć nieprzewidzianych kosztów, gdyż w większości przypadków ten swoisty bufor bezpieczeństwa powinien generować nadwyżkę.

Inspekcja lokalu oraz jego okolicy

Pozytywne rozstrzygnięcie kwestii rentowności to dopiero początek. Zanim dokonamy zakupu, konieczne jest zapoznanie się ze wszystkimi danymi dotyczącymi konkretnego mieszkania przed jego zakupem.

Meble zawsze można wymienić i to często tanim kosztem (serwisy ogłoszeniowe działają w tej materii cuda), natomiast dobrze jest mieć w pełni wyposażoną kuchnię i łazienkę, gdyż to one generują największe koszty w przypadku poważnego remontu czy modernizacji.

Niezbędnym elementem inspekcji powinno być sprawdzenie odnogi wodno – kanalizacyjnej, grzewczej, wentylacji oraz sieci elektrycznej w mieszkaniu. Oszczędzimy sobie dzięki temu wielu późniejszych potencjalnych problemów jak choćby w wypadku odpowiedzialności za ewentualne szkody spowodowane wybuchem pożaru, zalaniem sąsiadów czy pojawieniem się wykwitów grzyba. Pewne kwestie mogą się na początku wydawać wydumane czy mało prawdopodobne ale zgodnie z Prawem Murphy’ego – ‘jeśli coś może pójść, źle to pójdzie źle’ a zasada ta przy wynajmie jest szczególnie prawdziwa.

Załóżmy jednak, że udało nam się upatrzyć sobie mieszkanie, które nie sprowadzi na nas więcej problemów niż pożytku i chcemy zainwestować w nie nasze pieniądze. Zanim podpiszemy jakąkolwiek notarialną umowę, warto zapoznać się z księgą wieczystą lub wypisem z akt spółdzielni mieszkaniowej.

Najlepiej uzyskać także notarialne potwierdzenie, że nieruchomość którą chcemy zakupić jest pozbawiona jakichkolwiek ukrytych wad i obciążeń finansowych gdyż nie zawsze jest to procedura domyślna jak na przykład przy licytacjach komorniczych.
Dobrym, acz rzadko wykorzystywanym pomysłem jest wprowadzenie się na miesiąc do lokalu, który planujemy kupić – można się dowiedzieć sporo na temat emisji hałasu, ewentualnych usterek czy uciążliwych przyległościach.

Pamiętajmy o tym, że wydajemy niemałe pieniądze, które nie tak szybko odzyskamy, toteż lepiej być pewnym. Pośrednicy obrotem nieruchomości zwykli mawiać, że ‘najważniejsza jest lokalizacja’; to nie do końca prawda, ale umiejscowienie sklepów, punktów usługowych czy przystanków autobusowych/tramwajowych ma kluczowe znaczenie przy kupnie.

Żadna lokalizacja nam nie pomoże jeśli kupimy przepłaconą, źle zaprojektowaną klitkę na zasadach ‘udziału procentowego w całości budynku’.
Nie będę zajmował się szerzej kwestią samego podpisywania umowy i niezbędnych formalności po jej podpisaniu (złożenie pism do urzędów, odprowadzenie podatku, itp.) dlatego, że zostanie to dokładnie objaśnione w artykule poświęconym formalizowaniu kupna i najmu.

Mając na względzie rentowność, stan, położenie, status prawny i kwestie podatkowe, możemy powoli przymierzać się do zakupu. Zanim jednak podejmiemy ostateczną decyzję, warto pomyśleć o tym, czy dany lokal będzie generował duże straty w przypadku kryzysu i czy jego zbycie nie będzie nastręczało problemów (np. zamknięcie jednego zakładu pracy w okolicy nie sprawi, że stanie się on zupełnie niepotrzebny).

Kończąc ten wprowadzający w zagadnienie artykuł, postanowiłem podzielić się kilkoma spostrzeżeniami wynikającymi z własnego doświadczenia. Mam nadzieję, że pomogą one uniknąć czytelnikom chociaż kilku błędów nowicjuszy i usprawnią rentierski start.

Oto kilka drobnych rad które mogą się okazać użyteczne przy rozpoczynaniu swojej przygody z wynajmem:

1) Jeżeli zamierzacie kupić mieszkanie by czerpać zyski z wynajmu, pod żadnym pozorem nie kupujcie lokali od dewelopera, bo już na starcie tracicie pieniądze. Mieszkania te mają dużą marżę, często leżą w słabo skomunikowanych obszarach miasta plus są bez wyposażenia.

2) Jeśli celujecie w małe i średnie miasta celem maksymalizacji stopy zwrotu to wynajmujcie całe mieszkania, nie pokoje.

3) Preferując duże miasta celem minimalizacji ryzyka, róbcie ‘pudełka po zapałkach’ dla studentów i wynajmujcie pokoje; ciężko będzie zyskać sensowną stopę zwrotu bez takiego działania.

4) Zdecydowanie nie warto ustalać zaporowej kwoty wynajmu, bo dużo więcej traci się na przestojach (gdy mieszkanie nie jest wynajęte) niż na stu złotych mniej czynszu miesięcznie. Zawsze warto się porównywać z konkurencją i szybko reagować na rynkowe wahania.

5) W przypadku, gdy zamierzacie podejść do bycia rentierem na poważnie to prędzej czy później będzie konieczne zrezygnowanie z ryczałtu. Modernizacja i odliczanie kosztów uzyskania przychodu potrafią zdziałać fiskalne cuda jeśli mamy przynajmniej 3 mieszkania.

6) Chcąc mieć pasywny dochód z dobrą stopą zwrotu bez zmartwień z pośrednikami i ciągłą rotacją lokatorów – sugeruję szukać mieszkań o powierzchni 30-40 metrów kwadratowych w średnich miastach, najlepiej z dodatnim przyrostem migracyjnym (nie naturalnym). Wynajmujcie jedno mieszkanie jako całość i nie wydawajcie na jedno więcej niż 130 tysięcy.

7) Lepiej wykosztować się na porządne, kompleksowe ubezpieczenie mieszkania (koszt jest śmiesznie niski) niż mieć później problemy z odzyskaniem pieniędzy za szkodę.

8) Przez wzgląd na prawo w Polsce, przeprowadźcie selekcję lokatorów. Samotne matki z dziećmi, osoby starsze, bez stałej pracy czy niepełnosprawne mają możliwość aby bez większych problemów przejąć sobie Wasze mieszkanie na długie lata ( o ile się nie zabezpieczycie), natomiast obcokrajowcy mogą wyjechać bez płacenia. Nie nakłaniam do dyskryminacji tych grup tylko ostrożności. Zabezpieczcie się chociaż trochę przez umowę o najem okazjonalny i wyższą kaucję – zazwyczaj wspomnienie o tych dwóch środkach odstrasza sporą część niepożądanych lokatorów.

9) Zdecydowanie unikajcie kupowania lokali które nie posiadają w pobliżu komunikacji miejskiej; mimo powszechności samochodów, bardzo wiele osób podróżuje do szkoły czy pracy za pomocą autobusu/tramwaju a nie ma sensu już na wstępie odcinać się od bardzo licznej grupy potencjalnych najemców

10) Niezależnie od tego, jak tanie będą się wydawać mieszkania znajdujące się w przyziemiu, poddaszowe czy zlokalizowane na czwartym piętrze bez windy (maksimum przewidziane prawem) porównując ze standardową zabudową to praktycznie nigdy nie warto ich kupować pod kątem najmu długoterminowego.
Sprzedanie takich 'okazyjnie’ zakupionych nieruchomości może się okazać niemożliwe w czasie nawet lekkiego tąpnięcia na rynku a tylko mało wybredny najemca będzie chciał się użerać z niedogodnościami jakie one generują.

Mam nadzieję, że ta podstawowa wiedza pomoże chociaż kilku osobom dobrze ulokować swoje oszczędności.

Kolejny artykuł skupi się na prawnych zawiłościach związanych z prawem dotyczącym lokatorów oraz tym, jak sporządzić naszą pierwszą umowę najmu, aby nie pogrzebać inwestycji już na starcie.